Nessah Tabou: ler o extrato do registo predial linha por linha

Antes de assinar a compra de um apartamento em Israel, um documento de poucas páginas diz o essencial: o extrato do registo predial, o Nessah Tabou (נסח טאבו). Público e acessível online em poucos minutos, continua ilegível para a maioria dos compradores francófonos. Eis como o percorrer rubrica por rubrica, e o que ele nunca lhe dirá.

I. Um documento público que faz prova

Os direitos sobre os imóveis são inscritos nos gabinetes de registo predial, a Lishkat Rishoum Mekarkein (לשכת רישום מקרקעין), que todos chamam de Tabou. A lei fundiária de 1969 estabelece dois princípios: os registos estão abertos ao público, cada um pode consultá-los e obter cópia; e, para os terrenos "regularizados", ou seja, dotados de um cadastro definitivo, a inscrição constitui prova concludente do seu conteúdo. Para os terrenos não regularizados, vale apenas como presunção simples.

O Nessah é encomendado no site do ministério da Justiça a partir de três números: o Goush (גוש), o quarteirão cadastral, a Helka (חלקה), a parcela, e, para um apartamento em condomínio, a Tat-Helka (תת-חלקה), a subparcela, cujo número não corresponde necessariamente ao do apartamento. Existem três versões: o extrato ordinário, que dá a situação atual; o extrato histórico, que mostra as inscrições canceladas; e o extrato concentrado, que resume os direitos de todos os apartamentos de um prédio. O extrato tem uma assinatura eletrónica e só tem valor de original na sua forma digital: uma impressão em papel não tem essa força.

II. O cabeçalho: de que bem se fala?

A primeira parte identifica o bem: gabinete competente, números cadastrais, data de emissão. Especifica se o prédio está inscrito como Bayit Meshoutaf (בית משותף), um condomínio, e descreve a unidade: andar, destinação, área inscrita. Esta área é a do ato de condomínio; frequentemente difere da do anúncio, que inclui varandas ou partes comuns. Essa diferença deve ser compreendida antes de fixar o preço.

III. As partes vinculadas e o regulamento

Segue-se a rubrica das Hatsmadot (הצמדות), as partes comuns vinculadas ao apartamento: estacionamento, cave, jardim, porção de telhado. Todo apartamento comporta uma quota-parte indivisa das partes comuns, e os condóminos podem, através do regulamento, vincular uma parte específica a um lote determinado. O que não está vinculado não lhe pertence: um estacionamento "de uso" há vinte anos, mas ausente do Nessah, continua a ser uma parte comum que o vendedor não pode vender-lhe.

O extrato também indica se o prédio é regido por um regulamento de condomínio negociado, o Takanon Mouskam (תקנון מוסכם), ou pelo regulamento-tipo previsto por lei. Um regulamento negociado pode ter grande peso: atividades proibidas, distribuição particular de encargos, direitos de construção reservados.

IV. Os titulares dos direitos

A rubrica dos proprietários distingue a plena propriedade, Baalout (בעלות), do arrendamento de longa duração, Hakhira (חכירה), frequente em terrenos do Estado. Neste segundo caso, o Nessah não basta: é também necessário um certificado de direitos da Administração Fundiária, e a operação pode exigir a sua autorização.

Cada titular aparece com o seu número de identificação e a sua quota, expressa em fração. Duas verificações são essenciais: o nome e o número correspondem exatamente ao documento de identidade do vendedor? Todos os titulares assinam, incluindo um cônjuge ou co-herdeiro ausente das discussões? Se um proprietário inscrito faleceu, os seus herdeiros só podem vender depois de terem sido eles próprios inscritos com base numa ordem de sucessão ou de homologação. Um vendedor que não é proprietário no Tabou não lhe pode transferir a propriedade.

V. Os encargos, hipotecas e notas

Esta é a rubrica decisiva. Encontram-se primeiro as hipotecas, Mashkanta (משכנתא) : banco beneficiário, ordem de prioridade e, muito frequentemente, a menção "sem limitação de montante". A hipoteca não impede a venda, mas impõe um mecanismo: carta do banco indicando o saldo, pagamento direto de parte do preço ao banco, cancelamento antes da inscrição dos seus direitos.

Seguem-se as servidões, Zikat Hanaa (זיקת הנאה), por exemplo um direito de passagem em benefício de um vizinho, e as notas, Hearot (הערות). A mais comum é a nota de advertência: revela que uma pessoa se comprometeu por escrito perante outra, comprador anterior ou banco. Outras notas assinalam uma penhora, Ikoul (עיקול), a necessidade do consentimento de um terceiro, uma limitação da capacidade jurídica do titular, uma decisão judicial ou uma expropriação. A lei é clara: enquanto uma nota não for cancelada, nenhuma transação contrária ao seu conteúdo pode ser inscrita. Uma nota antiga e esquecida pode, portanto, bloquear a sua inscrição.

VI. O que o Nessah não diz

O Nessah é uma fotografia dos direitos inscritos, numa data dada. Não diz nada sobre a conformidade das obras com as licenças de construção, que é da competência do dossiê de urbanismo do município; nada sobre dívidas de imposto municipal, Arnona (ארנונה), ou encargos de condomínio; nada sobre o estado físico do bem; nada, na maioria das vezes, sobre um contrato de arrendamento habitacional de curta duração, que não precisa de ser inscrito. E não existe para os numerosos apartamentos ainda não registados no Tabou.

Por fim, o seu valor depende da data. O extrato entregue pelo vendedor no início das negociações não protege de nada: um novo extrato deve ser obtido no dia da assinatura, depois após a inscrição da sua própria nota de advertência, e uma última vez quando os seus direitos são registados. É apenas nesse momento que a operação está concluída.

Conclusão – Porquê fazer-se acompanhar por um advogado na leitura do Nessah Tabou?

Ler um Nessah não exige conhecer hebraico, mas saber o que cada linha implica: uma fração de propriedade, uma nota de três palavras ou uma parte comum ausente mudam a natureza da operação e o preço que é razoável pagar. O advogado do comprador confronta o extrato com o ato de condomínio, com o certificado da Administração Fundiária e com o dossiê de urbanismo, organiza o levantamento dos encargos e redige o contrato em conformidade. Para um comprador residente em França, que por vezes só verá o bem uma vez, esta leitura é a primeira verdadeira garantia.