Выселение арендатора в Израиле: ускоренная процедура
Ваш арендатор в Израиле перестал платить или отказывается покинуть квартиру по окончании срока аренды? Находясь во Франции, возникает большое искушение «решить проблему» самостоятельно. Однако это худшее из решений: израильское право требует обращения в суд, но предусматривает для этого специальную ускоренную процедуру — твиат пину мускхар (תביעת פינוי מושכר). Вот как она работает, шаг за шагом.
I. Никакого самоуправства: что собственник не имеет права делать
Пока арендатор занимает помещение, он обладает правом, которое защищено законом, даже если он нарушил свои обязательства. Смена замков, отключение воды или электричества, вынос его мебели — всё это подвергает собственника риску гражданского, а то и уголовного преследования и может превратить заведомо выигрышное дело в спор, в котором уже сам собственник становится должником.
Единственный законный путь — судебный. В ожидании решения суда у собственника, тем не менее, есть немедленный рычаг воздействия: гарантии, предоставленные при подписании договора аренды. Для жилого помещения израильский закон об аренде 1971 года, дополненный в 2017 году главой о так называемой справедливой аренде (שכירות הוגנת), ограничивает обременительные для арендатора гарантии (депозит, банковская гарантия) суммой, эквивалентной трём месяцам арендной платы, либо трети срока договора, если эта сумма меньше. Собственник может получить эти средства только в предусмотренных случаях, включая неуплату аренды и отказ освободить жильё, после предупреждения, дающего разумный срок для урегулирования ситуации; остаток возвращается в течение шестидесяти дней после передачи ключей.
II. В каких случаях можно требовать выселения?
Три ситуации открывают путь к требованию о выселении:
срок договора аренды истёк, без продления или согласия собственника, а арендатор продолжает занимать помещение;
арендатор серьёзно нарушил свои обязательства (неуплата аренды, запрещённая субаренда, порча имущества), и собственник расторг договор письменным уведомлением, как правило, после официальной претензии;
договор содержит условие о расторжении без вины: для жилого помещения оно действительно только если арендатор обладает тем же правом, и в этом случае собственник обязан соблюдать срок предупреждения не менее девяноста дней.
Когда договор аренды продолжал действовать молчаливо после истечения срока без определения нового срока, каждая из сторон может прекратить его, направив разумное предупреждение. Важное исключение: защищённые арендаторы (דיירים מוגנים), регулируемые законом о защите арендатора 1972 года, не подпадают под ускоренную процедуру. Эти очень старые договоры аренды подчиняются особому режиму, значительно более благоприятному для занимающего жильё лица.
III. Ускоренная процедура в мировом суде
Иск подаётся в Бейт Мишпат ХаШалом (בית משפט השלום), мировой суд по месту нахождения квартиры. Регламент гражданского судопроизводства 2018 года относит иск о выселении из арендованного имущества к категории диюн маhир (דיון מהיר), «ускоренное производство», с ещё более строгими правилами, чем для других быстрых споров:
иск может касаться исключительно выселения: неуплаченная аренда, коммунальные платежи или ущерб взыскиваются в отдельном процессе, который собственник может инициировать без разрешения судьи;
к исковому заявлению прилагаются письменные показания под присягой собственника, перечень документов (договор аренды, квитанции, выписки, официальные претензии) и список свидетелей;
у арендатора есть тридцать дней с момента вручения иска для подачи возражений; он не вправе подавать встречный иск или привлекать третьих лиц к ответственности;
предварительное слушание не проводится: суд назначает заседание не позднее чем через тридцать дней после истечения срока для подачи возражений, даже если арендатор ничего не представил;
заседание должно в принципе уложиться в один день, и решение выносится по итогам прений или в течение четырнадцати дней.
На бумаге процедура укладывается, таким образом, в несколько месяцев. На практике загруженность судов и трудности с вручением документов часто удлиняют этот срок, который, тем не менее, несравнимо короче срока обычного судебного разбирательства.
IV. После вынесения решения: принудительное исполнение
Решение суда о выселении само по себе не освобождает квартиру. Если арендатор не съезжает, собственник подаёт заявление об исполнении в Хоцаа ЛяПоаль (הוצאה לפועל), службу исполнения судебных решений. Она направляет арендатору официальное предупреждение,азhара (אזהרה), которое в принципе предоставляет ему двадцать дней для выезда; для жилого помещения этот срок никогда не может быть менее десяти дней. В предупреждении простыми словами указывается, что в случае невыезда служба сможет войти в квартиру, освободить её и передать собственнику.
По истечении этого срока и с разрешения регистратора исполнительного производства выселение происходит в течение четырнадцати дней. Оставленная мебель помещается на хранение и может быть продана; если бывший арендатор возвращается, служба проводит повторное выселение по простому заявлению. Арендатор может подать апелляцию в окружной суд, но она автоматически не приостанавливает исполнение: для этого необходимо получить прямое решение о приостановке.
V. Собственник, проживающий во Франции: на что обратить внимание
Процедуру можно полностью провести дистанционно при условии предварительной подготовки. Израильский адвокат действует на основании ипуй коах (ייפוי כוח), доверенности; письменные показания под присягой, прилагаемые к иску, должны быть подписаны в формах, признаваемых израильским законом: в Израиле — перед адвокатом, из-за границы — перед консульством Израиля или местным нотариусом с апостилем, что требует заблаговременной подготовки.
Далее необходимо иметь возможность доказать: письменный подписанный договор аренды, чёткую историю платежей, письменные и датированные официальные претензии, а также точный адрес арендатора для вручения документов. Наконец, неуплаченная аренда взыскивается в отдельном производстве: при неплатёжеспособном арендаторе скорость выселения часто важнее теоретически причитающейся суммы.
Заключение — Почему стоит обратиться к адвокату по вопросам выселения арендатора?
Ускоренная процедура выселения — один из самых эффективных инструментов израильского права для собственника, но она не прощает импровизации: неправильно уведомленное расторжение договора, иск, смешивающий выселение и взыскание аренды, неправильно оформленные письменные показания под присягой или неудачное вручение документов — всего этого достаточно, чтобы потерять месяцы. Для собственника, проживающего во Франции, каждый этап — от официальной претензии до службы исполнения судебных решений — лучше доверить адвокату, знающему суды и реальные сроки.
Юридическая фирма Abitbol & Associés (Иерусалим — Париж), обладая экспертизой в израильском и франко-израильском праве недвижимости, сопровождает своих клиентов на каждом этапе расторжения договора аренды, процедуры выселения и взыскания неуплаченной арендной платы в Израиле.
Мэтр Даниэль Абитболь — адвокат, член коллегии адвокатов Израиля — ул. Шимон Бен Шетах, 13, Иерусалим — Тел. +972 (0)2 595 63 45 — [email protected] — См. страницу фирмы на сайте immobilier.co.il
