קנייה ללא הון עצמי? מה מסתתר מאחורי ההצעות של היזמים

בין אם אתם עוקבים אחר השוק הישראלי מניו יורק, פריז, לונדון, מוסקבה, ברלין או בואנוס איירס, השאלה זהה: כאשר 85,000 דירות חדשות מחכות לקונה, היזמים בסופו של דבר ממציאים דרכים למכור מבלי להוריד את המחיר המוצהר. השבוע, שניים מהם חשפו מתווי תשלום שמעוררים הדים. הנה מה שהם באמת כוללים, ומה שקונה מהתפוצות צריך לבדוק לפני שהוא מתלהב.

85,000 דירות חדשות ממתינות

המלאי פורט במאמרנו על הדירות הבלתי מכורות: 85,682 דירות חדשות בסוף אוגוסט 2026, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מול זה, היזמים הרבו ב'הקלות מימון': לפי משרד האוצר, הן ייצגו 30% ממכירות הדירות החדשות באוגוסט, לעומת 20% במאי 2026 (גלובס, 4 בנובמבר 2026).

בנק ישראל אמנם החמיר באמצעים במרץ 2025: מימון פרויקט שבו יותר מ-40% מהמחיר נדחה מחייב כעת הקצאת הון של 150%, וההלוואות ה'בלון' הממומנות על ידי היזמים מוגבלות ל-10% מההלוואות המשכנתאיות החדשות. היזמים לא ויתרו: הם מארגנים מחדש את ההצעות שלהם כדי לעמוד באות הכתובה של הכלל.

'ביג בנג' של גינדי: 900,000 ש"ח נדחים בעשר שנים

גינדי החזקות מציעה כ-300 דירות בארבעה פרויקטים, מחציתן בגליל ים (הרצליה). הקונה משלם 20% בחתימה, ולאחר מכן את היתרה במסירת המפתחות, בניכוי 900,000 ש"ח (כ-289,000 דולר). סכום זה נדחה למשך עשר שנים מרגע הכניסה לדירה, באמצעות הלוואת 'בלון' מבנק לאומי או מזרחי טפחות. גינדי נושאת בעלות הריבית, והסכום הנדחה אינו נושא ריבית או הצמדה עבור הקונה, בתנאי שהוא עובר את בדיקת כושר ההחזר של הבנק.

רואה החשבון אביב רופל (המכללה האקדמית עמק יזרעאל ע"ש מקס שטרן) מעריך את היתרון בכ-350,000 ש"ח (112,500 דולר) בערך נוכחי, בשיעור היוון של 5%. אך הקרן עדיין חייבת: החזרתה בתום עשר שנים עלולה להכביד על התשלום החודשי ב-5,900 עד 7,100 ש"ח בחודש (כ-1,900 עד 2,280 דולר). קריאתנו: ההצעה מתאימה בעיקר למי שצופה אירוע נזילות בעוד 8 עד 10 שנים ומתכוון להישאר זמן רב בדירה. חוות דעת עצמאית ואישור בכתב שההטבה נשארת בתוקף גם אם היזם נקלע לקשיים הם, לדעתנו, הכרחיים.

מלישרון: 'לקנות דירה חדשה ללא הון עצמי'

אביב מלישרון מאמצת היגיון שונה: הקונה ממשכן נכס שהוא כבר מחזיק (לעיתים של הורה), כדי לממן את ההון העצמי, והחברה נושאת בעלויות המימון ובריבית עד למסירה. הפרויקטים ממוקמים בתל אביב, רמת אביב, גבעתיים והרצליה.

יועץ המשכנתאות יוני ברלינר מזהיר: מתווה זה מגביר את המינוף ואת הסיכון, ומיחזור המימון לאחר המסירה עלול להיחשב כהלוואה לשימוש כללי, בתנאים פחות נוחים. עבור משקיע מהתפוצות שכבר מחזיק נכס בישראל או במקום אחר, הפיתוי אמיתי; גם הזהירות.

הנחות 'מועדון' ורכישה בסיטונות

לצד הקלות התשלום, הורדת המחיר עוברת דרך הנחות מותנות. Ynet דיווח במאי 2026 כי קמפיין (אבישרור משה ובניו, מועדון סיבוס) הציע הנחה של כ-13%, עד 700,000 ש"ח (כ-225,000 דולר). הנחות אלו, המותנות בהצטרפות למועדון, אינן מופיעות בנתונים הרשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: לדעתנו, המדד המתפרסם ככל הנראה מעריך בחסר את הירידה בפועל.

אותו אות מגיע מקונים מוסדיים. לפי כלכליסט (שהודגם על ידי נדל"ן סנטר ביוני 2026), גינדי מתכננת תקציב של כמיליארד ש"ח (כ-322 מיליון דולר) לרכישת דירות בלתי מכורות מיזמים במרכז הארץ, עם יעדי הנחה של כ-15% או יותר. כאשר שחקן גדול שואף ל-15%, לקונה פרטי יש סיבות טובות למיקוח.

ההקשר: מחירים יורדים, ריבית בהמתנה

המחירים הרשמיים ירדו ב-1.8% על פני שנה (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, דרך טיימס אוף ישראל, 30 באוקטובר), ובנק ישראל שמר על הריבית ברמה של 3.25% ב-21 באוקטובר; ההחלטה הבאה צפויה ב-23 בנובמבר (Buy It In Israel). על הלוואה של מיליון ש"ח (כ-321,500 דולר), ירידה של 0.25 נקודות אחוז חוסכת כ-150 ש"ח בחודש (48 דולר), לפי אותו מקור. השקל נסחר סביב 3.11 ש"ח לדולר. המאמרים שלנו על המחירים ועל הריבית מפרטים נקודות אלו.

מה לבדוק לפני החתימה

השוו תמיד את המחיר ה'כולל הכל' למחיר במזומן של פרויקט דומה. בקשו לחשב את התשלום החודשי בעת המיחזור, לא רק בתקופת ההטבה. דרשו בכתב מה קורה אם היזם נקלע לקשיים. ווודאו שהבנק מאשר את כושר ההחזר לפני תשלום כלשהו: ההצעה תלויה באישורו. ליסודות תהליך הרכישה, ה מדריך המקיף לנדל"ן בישראל שלנו נותר נקודת המוצא.

לסיכום

הצעות אלו מראות ששוק הדירות החדשות הפך לשוק של קונים: המחיר המוצהר זז מעט, אך התנאים ניתנים למשא ומתן. עבור הקונה מהתפוצות, האתגר הוא להבחין בין הנחה אמיתית לבין דחיית חוב פשוטה.

שוקלים לרכוש נכס בישראל? גלו פרויקטים חדשים ומודעות מאומתות באתר Immobilier.co.il.