Vicios ocultos en Israel: lo que la cláusula «as is» no cubre
En Israel, casi todos los contratos de venta de un piso de segunda mano precisan que el bien se vende «en el estado en que se encuentra» («as is»). Muchos compradores concluyen que no tendrán ningún recurso si aparece un defecto tras la entrega de las llaves, y muchos vendedores que no tienen nada que declarar. Unos y otros se equivocan: la ley israelí impone al vendedor un deber de transparencia al que el contrato no puede derogar.
I. Sin diagnósticos obligatorios, pero con una obligación de conformidad
El comprador francés está acostumbrado a recibir del vendedor un expediente de diagnósticos técnicos. Nada de eso existe en Israel para una vivienda de segunda mano: el vendedor no tiene ningún informe que proporcionar, y las garantías legales que deben los promotores solo conciernen a las viviendas nuevas.
La venta entre particulares no está, sin embargo, exenta de reglas. La ley de ventas (Hok HaMekher – חוק המכר) de 1968 se aplica también, con las adaptaciones necesarias, a las ventas inmobiliarias. Sanciona la no conformidad (I-Hatama – אי התאמה) : el vendedor incumple sus obligaciones cuando entrega un bien que no tiene las cualidades necesarias para su uso normal, o que no corresponde a lo acordado. En la práctica, se repiten dos tipos de problemas:
los defectos materiales: infiltraciones, humedad bajo el suelo, grietas, tuberías o instalación eléctrica defectuosas;
los defectos jurídicos, encabezados por las irregularidades de construcción (Harigot Bniya – חריגות בנייה) : habitación añadida, balcón cerrado o planta acondicionada sin permiso de construcción (Heter Bniya – היתר בנייה).
II. Lo que cubre la cláusula «as is», y lo que no cubre
La ley distingue tres situaciones.
El defecto conocido por el comprador
El comprador no puede quejarse de un defecto que conocía en el momento de firmar. Un defecto descrito por escrito en el contrato no dará lugar, por tanto, a ningún recurso.
El defecto oculto, ignorado por todos
El vicio oculto (Pgam Nistar – פגם נסתר) es aquel que un examen razonable no permitía detectar. La ley autoriza al comprador a invocarlo si advierte al vendedor en cuanto lo descubre. Pero esta regla no es imperativa: cuando el vendedor ignoraba él mismo el defecto, sin negligencia de su parte, la cláusula «as is» puede excluirlo. Este es su verdadero terreno.
El defecto silenciado
Esta es la regla esencial. Cuando el defecto se debe a hechos que el vendedor conocía, o debería haber conocido, y que no reveló, el comprador puede invocarlo «no obstante cualquier convención», siempre que avise al vendedor en cuanto lo descubra. Esta regla sí es imperativa: ni la cláusula «as is», ni la declaración del comprador según la cual «lo verificó todo» pueden excluirla.
El Tribunal Supremo de Israel lo recordó en 2014 a propósito de una casa vendida «as is», de la cual una parte había sido construida sin permiso. Los compradores habían declarado en el contrato haber verificado la situación del bien ante los servicios de urbanismo, lo cual no habían hecho. El Tribunal confirmó sin embargo la anulación de la venta y la restitución del precio y, por mayoría, se negó a reducir la indemnización de los compradores: solo el conocimiento efectivo del defecto por parte del comprador libera al vendedor, no su negligencia. El derecho israelí ha sustituido así el adagio «que el comprador se cuide» por un verdadero deber de revelación (Hovat HaGuilouï – חובת הגילוי), prolongación de la exigencia de buena fe (Tom Lev – תום לב) en la negociación.
III. Aparece un defecto después de la compra: los reflejos correctos
Avisar al vendedor sin esperar, por escrito. La ley exige un aviso «inmediato», que describa el defecto de forma razonablemente detallada y deje al vendedor la posibilidad de venir a constatarlo. Un comprador que tarda corre el riesgo de perder sus derechos.
Hacer constatar antes de reparar. Salvo urgencia, es mejor encargar a un ingeniero un informe de inspección técnica, el Bedek Bayit (בדק בית), y conservar fotos y presupuestos.
Elegir el remedio adecuado. Según la gravedad: reparación por parte del vendedor, reducción del precio en función de la pérdida de valor, daños y perjuicios o, en los casos más graves, anulación de la venta.
No dejar pasar el tiempo. Una acción de indemnización prescribe en principio a los siete años, pero el punto de partida de este plazo es objeto de discusión: mejor actuar pronto.
IV. Antes de firmar: transformar la duda en cláusulas
La protección legal no exime de verificar. Un juicio es largo y costoso, y habrá que probar que el vendedor sabía o debería haber sabido. Para el comprador, sobre todo si reside en Francia y solo ha visitado el bien una o dos veces:
hacer inspeccionar el piso por un ingeniero independiente antes de la firma;
hacer consultar el expediente de construcción (Tik Binyan – תיק בניין) conservado por el ayuntamiento, para comparar los planos autorizados con la realidad;
preguntar al comité del edificio (Vaad Bayit – ועד בית) sobre los siniestros pasados y las obras futuras;
obtener del vendedor declaraciones escritas: conformidad con el permiso, ausencia de defecto conocido, ausencia de litigio con los vecinos o el ayuntamiento.
Para el vendedor, especialmente el que cede desde el extranjero un bien heredado o alquilado durante mucho tiempo, la mejor protección es la transparencia. Lo que se revela por escrito en el contrato ya no podrá reprochársele; lo que se calla puede costarle el precio de venta.
Conclusión – ¿Por qué hacerse acompañar por un abogado en materia de vicios ocultos?
La cláusula «as is» tranquiliza erróneamente al vendedor e inquieta erróneamente al comprador. Lo que importa es lo que se ha verificado, declarado y escrito antes de la firma, y luego la rapidez de la reacción cuando se revela un defecto. El abogado organiza las verificaciones, redacta las declaraciones que harán prueba y, en caso de dificultad, envía al vendedor el aviso exigido por la ley antes de negociar o actuar.
