Zikhron Dvarim in Israele: quel foglio che vi impegna già

In una vendita tra privati in Israele, non esiste in linea di principio né un compromesso di vendita regolamentato, né un diritto di recesso, né una condizione sospensiva legale di finanziamento. Eppure, ad acquirenti e venditori viene spesso proposto di "bloccare l'affare" firmando un Zikhron Dvarim (זיכרון דברים), un memorandum di una pagina redatto senza avvocato. Questo documento apparentemente innocuo può valere come contratto di vendita definitivo, con conseguenze civili e fiscali immediate. Ecco cosa sapere prima di firmarlo.

I. Un documento informale dagli effetti molto reali

Il Zikhron Dvarim (זיכרון דברים), letteralmente "ricordo delle cose dette", è uno scritto breve in cui le parti annotano i punti concordati: il bene, il prezzo, talvolta un calendario di pagamento, e l'impegno a firmare un contratto dettagliato in seguito. Viene spesso proposto da un agente immobiliare o da un venditore frettoloso, a volte accompagnato da un assegno di garanzia.

La trappola risiede in una regola della legge fondiaria israeliana: qualsiasi impegno a realizzare una transazione immobiliare deve essere constatato per iscritto, ed è proprio questo scritto che il memorandum può fornire. Che si chiami "memorandum", "accordo di principio" o "lettera d'intenti", il giudice guarda il suo contenuto e il comportamento delle parti, non la sua denominazione.

II. Quando il memorandum diventa un contratto: i due test

La Corte suprema israeliana ha stabilito già alla fine degli anni '70 una griglia d'analisi che applica ancora oggi. Un memorandum costituisce un contratto di vendita quando sono riunite tre condizioni: lo scritto richiesto dalla legge fondiaria, la volontà di impegnarsi e la precisione sufficiente.

1. La volontà di impegnarsi

I giudici ricercano la Gmirout Daat (גמירות דעת), ossia l'intenzione ferma di vincolarsi. Si valuta oggettivamente: ciò che una persona ragionevole avrebbe compreso dal testo, dalle circostanze e dalla condotta delle parti prima, durante e dopo la firma. Una firma è un indizio forte ma non indispensabile: nel caso Butkovsky, un brindisi contava tra altri elementi, insieme a un memo consegnato. I tribunali esaminano in particolare la Noussḥat HaKesher (נוסחת הקשר), la clausola che collega il memorandum al futuro contratto: se il documento è "soggetto a" la firma di un contratto dettagliato, tende a essere solo una fase della negoziazione; se si applica "fino a" la firma di tale contratto, produce i suoi effetti immediatamente. Queste formule non sono tuttavia decisive da sole.

2. La precisione sufficiente

Il memorandum deve anche soddisfare il test della Messouyamout (מסוימות) : gli elementi essenziali dell'operazione, a cominciare dalle parti, dall'identificazione del bene e dal prezzo, devono figurarvi. Questa esigenza si è ammorbidita nel tempo. Le lacune secondarie possono essere colmate dagli usi (art. 26 della legge sui contratti) e dalle regole suppletive della legge sulla vendita. Al contrario, un disaccordo persistente su un punto essenziale, come le modalità di pagamento o la ripartizione delle imposte, impedisce la formazione del contratto.

Questi due test si rafforzano a vicenda: più il documento è preciso, più rivela una volontà di impegnarsi. Decisioni recenti lo illustrano: un memorandum è stato eseguito forzatamente contro un venditore che aveva cambiato idea, mentre un memorandum che lasciava aperte le modalità di pagamento è stato giudicato non vincolante (Edani c. David, 2010).

III. Le conseguenze di un memorandum vincolante

Quando il memorandum vale come contratto, la parte che recede commette un inadempimento. La legge israeliana fa dell'esecuzione forzata, l'Akhifa (אכיפה), il rimedio di principio: il tribunale può ordinare la vendita alle condizioni del memorandum e la sua sentenza può essere registrata nel registro fondiario, il Tabou (טאבו). Se il documento prevede un'indennità forfettaria, i Pitsouyim Mouskamim (פיצויים מוסכמים), essa è dovuta senza prova di un danno, salvo il potere del giudice di ridurla se è sproporzionata.

Un acquirente munito di un memorandum può inoltre richiedere l'iscrizione di una nota di avvertimento al Tabou, il che congela in pratica qualsiasi rivendita. Il venditore che, nel frattempo, ha firmato con un altro acquirente si espone al conflitto delle transazioni contraddittorie, disciplinato dalla legge fondiaria: il secondo acquirente prevale solo se è in buona fede, a titolo oneroso e iscritto mentre è ancora in buona fede.

IV. L'aspetto fiscale: trenta giorni per dichiarare

La legge sulla fiscalità immobiliare definisce la "vendita" in modo molto ampio: essa comprende la concessione di un diritto di ottenere un diritto immobiliare, dunque un impegno a vendere. Un memorandum vincolante costituisce quindi una vendita ai sensi fiscali, e il "giorno della vendita" è quello in cui il contratto diventa obbligatorio, generalmente la sua firma, non quello del contratto dettagliato. Venditore e acquirente dispongono quindi di trenta giorni per depositare la loro dichiarazione presso l'amministrazione, rispettivamente per il Mas Shevah (מס שבח) e il Mas Rekhisha (מס רכישה).

Se l'operazione fallisce in seguito, la legge prevede la restituzione dell'imposta pagata quando l'annullamento della vendita è accertato, ma occorre dimostrarlo, la procedura richiede tempo e il ritardo nella dichiarazione espone a sanzioni. Alcuni tribunali hanno peraltro visto nell'assenza di dichiarazione fiscale un indizio che le parti non si consideravano impegnate: la condotta successiva, comprese le pratiche fiscali, è tuttavia solo un indizio.

V. Come proteggersi

• Non firmare nulla prima del contratto : accordo verbale sul prezzo, verifiche da parte del vostro avvocato, poi contratto di vendita. Un assegno di "blocco" o un acconto versato prima del contratto sono da rifiutare.

• Se uno scritto è inevitabile, deve indicare senza ambiguità che non impegna le parti, che la vendita è subordinata alla firma di un contratto dettagliato dopo la verifica dei diritti, e che nessun pagamento avviene prima.

• Se avete già firmato, consultate un avvocato senza attendere: valuterà se il documento vi vincola, organizzerà eventualmente la dichiarazione entro il termine di trenta giorni e negozierà sia la conclusione della vendita, sia un annullamento scritto che protegga i vostri interessi.

• Dimenticate i riflessi francesi : in Israele non esiste né un diritto di recesso dell'acquirente né una condizione sospensiva di ottenimento del finanziamento di default. Ciò che è firmato è firmato.

Conclusione – Perché farsi accompagnare da un avvocato nell'acquisto immobiliare?

Il memorandum è l'esempio tipico del documento che sembra senza conseguenze e che invece impegna per centinaia di migliaia di shekel. Un avvocato specializzato verifica i diritti del venditore, le iscrizioni al Tabou, i permessi di costruzione e la situazione fiscale prima che vi impegniate, poi redige un contratto che protegge i vostri pagamenti. Per un acquirente residente in Francia, questo accompagnamento evita di scoprire troppo tardi che una pagina firmata in fretta valeva come contratto.