Vuelta al cole en Israel: +5,9 % para un contrato nuevo

Se acerca septiembre, y con él el momento del año en que el mercado del alquiler israelí se tensa más: familias que se mudan, estudiantes que regresan, olim que deshacen sus maletas. Para las comunidades judías de Nueva York, Londres, Buenos Aires, Berlín o Moscú, la pregunta surge cada verano de una forma u otra: alquilar antes de comprar, alquilar la propia vivienda mientras se vive en otro lugar, o simplemente saber cuánto cuesta realmente un techo en Israel hoy.

Los últimos datos de la Oficina Central de Estadística (CBS) ofrecen una respuesta precisa. Y contienen una brecha que pocos han señalado.

2,2 % o 5,9 %: todo depende de si te quedas

Este es el dato que resume el mercado del alquiler israelí de 2026. En el mes de abril, los inquilinos que renovaron su contrato vieron aumentar su alquiler un 2,2 %. Los que firmaron un contrato nuevo pagaron un 5,9 % más que el ocupante anterior.

Casi cuatro puntos de diferencia entre quedarse y mudarse. En concreto, el mercado israelí penaliza al recién llegado y protege relativamente a quien ya está instalado. Para un oleh que llega en la vuelta al cole, para un estudiante que busca una habitación en Jerusalén, o para una familia que explora antes de comprar, es un dato a integrar en el presupuesto desde ya.

Para un propietario no residente que alquila su inmueble desde el extranjero, la lectura es inversa: cada rotación de inquilino vale hoy casi tres puntos de alquiler adicionales. Esto explica por qué tantos arrendadores israelíes ya no luchan por retener a un inquilino saliente.

La media nacional: 5.027 NIS al mes

En el primer trimestre de 2026, el alquiler medio nacional se situaba en 5.027 NIS al mes, es decir, aproximadamente 1.698 USD (al tipo de cambio de 2,96 NIS por 1 USD registrado a mediados de agosto de 2026). Es un +0,7 % trimestral y +3,5 % interanual según el CBS; los economistas de Bank Hapoalim, por su parte, hablan de un ritmo anual más cercano al 4,4 %.

Este aumento se explica menos por el vigor del mercado que por su parálisis en el lado de la compra. El experto inmobiliario colegiado Shmulik Cohen lo expresa sin rodeos en Ynet: cuando las adquisiciones retroceden, los candidatos a comprar no desaparecen, siguen siendo inquilinos. A esto se suma un factor estructural: la renovación urbana representa aproximadamente el 20 % de las obras iniciadas en Israel, y cada proyecto lanzado envía a decenas de familias al mercado del alquiler durante tres o cuatro años.

El mapa de los alquileres, distrito por distrito

Las diferencias regionales son considerables. Alquileres mensuales medios en el primer trimestre de 2026:

• Distrito Norte : 3.232 NIS (1.092 USD)

• Distrito Sur : 3.632 NIS (1.227 USD)

• Distrito de Haifa : 3.665 NIS (1.238 USD)

• Distrito de Jerusalén : 5.232 NIS (1.768 USD)

• Distrito Centro : 5.386 NIS (1.820 USD)

• Distrito de Tel Aviv : 6.338 NIS (2.141 USD)

Alquilar una vivienda en el Norte cuesta, por tanto, casi la mitad que en la región de Tel Aviv. Es la proporción más marcada del país.

Ciudad por ciudad: las cinco más caras, las cuatro más asequibles

A la cabeza de la clasificación, Tel Aviv con 7.351 NIS (2.484 USD), con una subida del 3,2 % interanual. Le siguen Herzliya con 6.647 NIS (2.246 USD, +3,4 %), Kfar Saba con 6.054 NIS (2.045 USD, con un aumento de casi el 6 %, el más alto entre las grandes ciudades), Ramat Gan con 5.826 NIS (1.968 USD, +3,7 %) y Jerusalén con 5.280 NIS (1.784 USD, +3,3 %).

La mitad de la tabla interesará a los compradores de la diáspora: Rishon LeZion 5.184 NIS, Petah Tikva 5.051 NIS, Beit Shemesh 4.782 NIS, Netanya 4.729 NIS, Ashdod 4.402 NIS, Bat Yam 4.348 NIS.

Entre las grandes ciudades, cuatro se mantienen por debajo de los 4.000 NIS: Beer Sheva (3.131 NIS / 1.058 USD), Haifa (3.384 NIS / 1.143 USD), Ashkelón (3.638 NIS / 1.229 USD) y Hadera (3.978 NIS / 1.344 USD).

Los extremos del mercado: los apartamentos de 4,5 a 6 habitaciones en Tel Aviv alcanzan 11.220 NIS al mes (3.791 USD), mientras que los estudios y pisos de 2 habitaciones en Beer Sheva se alquilan de media por 2.281 NIS (771 USD). Un factor cinco entre ambos extremos del país.

Mientras tanto, los precios de venta han dejado de bajar

El contexto cambió hace dos días. El CBS publicó el 14 de agosto su informe bimestral correspondiente a mayo-junio de 2026 : los precios de la vivienda subieron un 0,1 % en el período, y el retroceso anual se limita ahora al 1,5 %.

Es una inflexión notable. El informe anterior, referido a abril-mayo, mostraba una caída del 1 % en dos meses, la mayor en ocho años, y un retroceso anual del 2 %. Dicho de otro modo: la corrección de los precios israelíes parece hacer una pausa justo en el momento en que los alquileres siguen su ascenso.

El detalle regional es revelador. En doce meses, dos distritos avanzan: Jerusalén (+1,8 %) y el Norte (+1,6 %). El distrito de Haifa retrocede un 1,8 %. La fotografía nacional oculta así mercados que no van en la misma dirección.

Lo que esto cambia en la práctica

Si llegas a Israel en la vuelta al cole, debes saber que entras en el peor momento del año y en el segmento más caro (contrato nuevo, +5,9 %). Negociar un contrato de dos años en lugar de uno protege de una segunda subida en 2027.

Si ya posees un inmueble que alquilas desde el extranjero, la revalorización anual está justificada por los datos públicos, pero un inquilino fiable que paga puntualmente desde hace tres años suele valer más que 200 NIS mensuales adicionales, sobre todo cuando se gestiona a distancia.

Si estás pensando en comprar para alquilar, ten en cuenta tres realidades. El impuesto de compra se aplica según la escala de inversores desde el primer shekel para un no residente, salvo que se convierta en residente israelí en los dos años siguientes a la adquisición. Los bancos israelíes rara vez financian más del 50 % del valor del inmueble a un no residente. Por último, entre el rendimiento bruto y el neto hay que contar arnona, vaad bayit, seguro y gastos de gestión. El detalle de estos mecanismos figura en nuestra Guía Definitiva del inmobiliario en Israel.

Una tensión que no se aliviará por sí sola

Bernard Raskin, directivo de RE/MAX Israel, resume la ecuación: la única manera de bajar los alquileres es aumentar el stock de viviendas disponibles para alquilar. Pero las obras iniciadas no siguen el ritmo.

El Banco de Israel redujo su tipo de interés de referencia al 3,5 % en julio de 2026. Cuando el crédito vuelva a estar accesible para los hogares israelíes, parte de los inquilinos forzados volverá a ser compradora y la presión sobre el alquiler disminuirá. Ese día aún no ha llegado. Mientras tanto, la vuelta al cole de 2026 se negociará en un mercado donde quien se muda paga el precio más alto.

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