Desahuciar a un inquilino en Israel: el procedimiento acelerado

¿Su inquilino en Israel ya no paga, o se niega a abandonar el apartamento al finalizar el contrato? Desde Francia, la tentación de «resolver el problema» por uno mismo es grande. Sin embargo, es la peor de las soluciones: el derecho israelí exige pasar por el juez, pero ha previsto para ello un procedimiento especialmente acelerado, la tviat pinouï mouskhar (תביעת פינוי מושכר). Veamos cómo funciona, paso a paso.

I. Nada de justicia privada: lo que el propietario no puede hacer

Mientras ocupe el inmueble, el inquilino es titular de un derecho que la ley protege, incluso cuando esté en falta. Cambiar las cerraduras, cortar el agua o la electricidad, o hacer retirar sus muebles, expone al propietario a acciones civiles, incluso penales, y puede convertir un caso ganado de antemano en un litigio en el que él mismo se convierte en deudor.

La única vía legal es la judicial. Mientras espera la sentencia, el propietario dispone sin embargo de una palanca inmediata: las garantías entregadas al firmar el contrato. Para una vivienda, la ley israelí de arrendamientos de 1971, completada en 2017 por el capítulo denominado de la locación equitativa (שכירות הוגנת), limita las garantías costosas para el inquilino (depósito, garantía bancaria) al equivalente de tres meses de alquiler, o a un tercio de la duración del contrato si este monto es menor. El propietario solo puede cobrarlas en los casos previstos, entre ellos el impago del alquiler y la negativa a restituir la vivienda, tras un aviso que conceda un plazo razonable para regularizar la situación; el saldo se devuelve dentro de los sesenta días siguientes a la entrega de las llaves.

II. ¿En qué casos se puede solicitar el desahucio?

Tres situaciones abren la vía a una solicitud de desahucio:

• el contrato ha llegado a su término, sin renovación ni acuerdo del propietario, y el inquilino permanece en el inmueble;

• el inquilino ha incumplido gravemente sus obligaciones (alquileres impagados, subarriendo prohibido, deterioros) y el propietario ha rescindido el contrato mediante una notificación escrita, por lo general tras un requerimiento formal;

• el contrato incluye una cláusula de rescisión sin falta: para una vivienda, solo es válida si el inquilino dispone del mismo derecho, y el propietario debe entonces respetar un preaviso de al menos noventa días.

Cuando el contrato ha continuado tácitamente tras su término sin una nueva duración, cada parte puede ponerle fin mediante un preaviso razonable. Una excepción importante: los inquilinos protegidos (דיירים מוגנים), regidos por la ley de 1972 de protección del inquilino, escapan al procedimiento acelerado. Estos contratos muy antiguos están sujetos a un régimen aparte, mucho más favorable para el ocupante.

III. El procedimiento acelerado ante el tribunal de primera instancia

La demanda se presenta ante el Beit Mishpat HaShalom (בית משפט השלום), el tribunal de primera instancia de la jurisdicción donde se encuentra el apartamento. El reglamento de procedimiento civil de 2018 clasifica la demanda de desahucio de un bien alquilado dentro de la vía del dioun mahir (דיון מהיר), el «procedimiento rápido», con normas aún más estrictas que las de otros litigios rápidos:

• la demanda solo puede versar sobre el desahucio: los alquileres impagados, los gastos o los daños se reclaman en una instancia separada, que el propietario puede iniciar sin autorización del juez;

• la solicitud va acompañada de una declaración jurada del propietario, de la lista de documentos (contrato, recibos, extractos, requerimientos) y de la lista de testigos;

• el inquilino dispone de treinta días desde la notificación para presentar su defensa; no puede formular ni demanda reconvencional ni llamamiento en garantía de un tercero;

• no hay audiencia preliminar: el tribunal fija la audiencia a más tardar treinta días después de la expiración del plazo de defensa, incluso si el inquilino no ha presentado nada;

• la audiencia debe en principio celebrarse en un solo día, y la sentencia se dicta al término de los debates o dentro de los catorce días.

Sobre el papel, el procedimiento se resuelve entonces en pocos meses. En la práctica, la carga de trabajo de los tribunales y las dificultades de notificación suelen alargar este plazo, que sin embargo sigue siendo incomparablemente más corto que el de un procedimiento ordinario.

IV. Después de la sentencia: la ejecución forzosa

Una sentencia de desahucio no vacía el apartamento por sí misma. Si el inquilino no se va, el propietario presenta una solicitud de ejecución ante el Hotsaa LaPoal (הוצאה לפועל), la oficina de ejecuciones. Esta dirige al inquilino una advertencia formal, laaz'hara (אזהרה), que en principio le concede veinte días para abandonar el inmueble; para una vivienda, este plazo nunca puede ser inferior a diez días. La advertencia precisa, en términos simples, que, de no producirse la salida, la oficina podrá entrar en el apartamento, desalojarlo y entregarlo al propietario.

Transcurrido este plazo, y con autorización del registrador de ejecuciones, el desalojo se produce dentro de los catorce días. Los muebles que queden en el lugar se almacenan y pueden venderse; si el antiguo inquilino regresa, la oficina procede a un nuevo desalojo a simple solicitud. El inquilino puede interponer un recurso ante el tribunal de distrito, pero este no suspende automáticamente la ejecución: debe obtener una decisión expresa de suspensión.

V. El propietario que vive en Francia: puntos de atención

El procedimiento puede llevarse a cabo enteramente a distancia, siempre que se haya preparado con antelación. El abogado israelí actúa en virtud de un yipouï koah (ייפוי כוח), el poder notarial; la declaración jurada que acompaña la solicitud debe firmarse según las formas admitidas por la ley israelí, en Israel ante un abogado, o desde el extranjero ante el consulado de Israel o un notario local con apostilla, lo que requiere anticiparse.

A continuación, hay que poder demostrar: un contrato escrito y firmado, un historial claro de los pagos, requerimientos escritos y fechados, y la dirección exacta del inquilino para la notificación. Por último, los alquileres impagados se reclaman en un procedimiento separado: frente a un inquilino insolvente, la rapidez del desahucio suele contar más que el monto teóricamente adeudado.

Conclusión – ¿Por qué contar con el acompañamiento de un abogado en el desahucio de inquilinos?

El procedimiento acelerado de desahucio es una de las herramientas más eficaces del derecho israelí para un propietario, pero no perdona la improvisación: una rescisión mal notificada, una solicitud que mezcla desahucio y alquileres, una declaración jurada irregular o una notificación defectuosa bastan para perder meses. Para un propietario residente en Francia, conviene confiar cada etapa, desde el requerimiento hasta la oficina de ejecuciones, a un abogado que conozca los tribunales y los plazos reales.

El despacho Abitbol & Associés (Jerusalén – París), gracias a su experiencia en derecho inmobiliario israelí y franco-israelí, acompaña a sus clientes en cada etapa de la rescisión del contrato, del procedimiento de desahucio y del cobro de alquileres impagados en Israel.

Me Daniel Abitbol – Abogado, miembro del colegio de abogados de Israel – 13 rue Shimon Ben Shetah, Jerusalén – Tel. +972 (0)2 595 63 45 – [email protected] – Ver la página del despacho en immobilier.co.il